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서울·경기 12개 지역 규제지역 확대…‘대환대출도 LTV 규제’ 실수요자 반발

 

최근 금융당국이 발표한 10·15 부동산대책 이후 서울 전 지역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 주택담보대출(주담대) 규제가 한층 강화되었습니다. 특히 이번에는 기존 대출을 상환하고 더 낮은 금리 상품으로 갈아타는 ‘대환대출’까지 주택담보인정비율(LTV) 규제 대상에 포함되어 논란이 커지고 있습니다. 서민과 실수요자들은 이자 부담 완화를 막는 역행 정책이라며 불만을 제기하고 있습니다.

 

 

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LTV 규제, 대환대출까지 적용

LTV는 집값 대비 대출 가능한 비율을 의미하며, 규제지역의 경우 최대 40%로 제한됩니다. 기존에는 주택 구입 목적의 신규대출에만 적용되었지만, 금융당국은 이번 대책에서 “대환대출도 신규 대출로 취급된다”며 LTV를 동일하게 적용하겠다고 밝혔습니다. 즉, 기존 대출을 상환하고 더 낮은 금리로 옮기려 해도 담보 비율이 낮으면 추가 대출이 불가능해진 것입니다.

서울·경기 12개 지역 규제지역 지정

이번 조치로 서울 전역과 경기의 주요 12개 지역이 규제지역으로 묶였습니다. 경기 과천, 성남, 하남, 수원, 안양, 광명 등 수도권 핵심 지역이 모두 포함되면서 주택담보대출을 이용한 ‘대출 갈아타기’가 사실상 어려워졌습니다. 규제지역에서는 기존 LTV 70%에서 40%로 축소되어, 차주가 새 대출을 받으려면 원금을 일부 상환해야 하는 구조로 바뀌었습니다.

‘이자 부담 완화’ 취지에 역행한다는 지적

당초 정부는 고금리 부담을 줄이기 위해 대환대출을 적극 장려해왔습니다. 실제로 6·27 대책 당시 생활안정자금 목적의 주담대 한도를 1억원으로 제한하며 대환대출까지 묶어 비판을 받았고, 이후 9월에는 이 제한을 풀어 “이자 부담을 덜어주겠다”고 밝힌 바 있습니다. 하지만 불과 한 달 만에 다시 대환대출에 LTV 규제를 적용하면서 정책의 일관성이 흔들리고 있다는 지적이 나옵니다.

 

금융당국 “대환대출은 신규대출”

국회 정무위원회 소속 추경호 의원의 질의에 대해 금융위원회는 “대환대출은 새로운 금융회사에서 취급되는 신규대출로, LTV 규제 적용이 불가피하다”고 설명했습니다. 즉, 기존 대출을 단순히 옮기는 것이 아닌 새로운 여신으로 보기 때문에 기존 규제를 동일하게 적용해야 한다는 입장입니다. 그러나 현장에서는 “이자 절감 목적의 대환까지 막는 것은 비현실적”이라는 반응이 이어지고 있습니다.

실수요자 부담 가중

서울·경기 지역은 이미 부동산 거래 위축과 고금리 여파로 주택시장 침체가 이어지고 있습니다. 이번 규제로 인해 금리를 낮추기 위한 대출 전환까지 막히면서, 실수요자와 서민층의 부담은 더욱 커질 수밖에 없습니다. 특히 이자율이 6% 이상인 고금리 차주들은 금리 절감 기회를 잃게 되어 실질적인 가계 압박이 커질 전망입니다.

전문가 “시장 유동성 위축 불가피”

전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 가계부채 억제 효과를 낼 수 있으나, 시장 전반의 유동성을 급격히 위축시킬 수 있다고 우려합니다. 대출 규제가 강화되면 거래가 줄고, 부동산 시장 침체가 장기화될 가능성이 크기 때문입니다. 또한 금융권의 대환대출 상품도 경쟁력을 잃게 되어 금리 인하 유도 효과가 줄어들 것이라는 분석이 나옵니다.

마무리

결국 이번 LTV 규제 확대는 부동산 투기 억제보다는 실수요자 부담을 키운다는 비판이 더 큽니다. 서울과 경기 12개 지역의 대환대출까지 규제하면서, 고금리 차주들의 이자 부담 완화 기회가 사실상 사라졌습니다. 금융당국은 정책의 목적이 ‘가계부채 안정화’라고 설명하지만, 서민층의 체감은 ‘이중 부담’으로 이어지고 있습니다. 실수요자 중심의 보완 대책이 시급하다는 지적이 나옵니다.