10.15 부동산대책 발표 서울 전지역 경기도 규제 지역 대출 규제 정리

10.15 부동산대책 서울·경기도 규제지역 대출규제 종합 정리

서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제지역으로 확대 지정되면서 주택담보대출과 전세대출의 문턱이 크게 높아졌습니다. 이번 대책은 고가주택 매수와 상급지 갈아타기를 억제하고, 가계부채 증가세를 관리하려는 목적이 분명합니다. 계약을 앞두고 계시거나 전세·대환을 계획하신 실수요자께서는 적용 시점과 한도 변화를 우선 점검해 주시기 바랍니다.

 

 

아래 홈페이지 방문하시면 10.15 부동산대책 규제 지역 대출 규제 상세 내용 알 수 있습니다.

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부동산 3차 대책 핵심

이번 대책의 골자는 지역 확대, 대출 한도 차등, DSR 적용 범위 확장, 스트레스금리 상향, 위험가중치 조기 상향입니다. 특히 가격 구간별 주담대 한도 축소와 1주택자 전세대출의 DSR 반영은 체감 영향이 큽니다. 실거래 이전에 자금 캘린더를 새로 짜시고 서류 준비 일정을 당겨 위험을 줄이시는 것이 좋습니다.

서울·경기도 규제지역 확대

서울 25개 전 자치구가 규제지역으로 묶였고, 경기도 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양(동안)·용인(수지)·의왕·하남 등 12개 지역이 추가 지정되었습니다. 일부는 토지거래허가구역도 병행 지정되어 거래 전 허가와 실거주 의무가 따를 수 있습니다. 지정 이후 체결되는 계약부터 효력이 발생하니 계약일과 잔금 일정을 반드시 확인해 주십시오.

주택담보대출 한도 6억·4억·2억

규제지역 내 주택 구입 목적 주담대는 가격 구간별로 한도가 달라집니다. 시가 15억원 이하는 6억원 유지, 15억 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 축소됩니다. 재건축·재개발 이주비는 기존 한도(6억원)를 유지하되, 동일 차주의 다른 대출과 합산될 때 DSR·LTV에 걸릴 수 있으니 총량 기준으로 재점검하시기 바랍니다.

 

LTV 40%와 전세·신용대출 연계 제한

규제지역에서는 무주택자의 LTV가 40%로 낮아집니다. 전세·신용대출과의 연계 제한도 강화됩니다. 전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억원 초과 아파트 매수가 제한되고, 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 취득하면 전세대출 신규 이용이 제한됩니다. 또한 1억원 초과 신용대출 보유자는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다.

1주택자 전세대출 DSR 반영

그동안 상대적으로 자유로웠던 전세대출이, 1주택자의 경우 규제지역·수도권에서 DSR 산정에 포함됩니다. 만기 연장이나 대환을 앞두고 계시다면 주담대·신용대출·카드론 등 모든 원리금에 전세대출 이자까지 더해 DSR을 재계산해야 합니다. DSR 여유가 부족하면 한도가 예상보다 크게 줄 수 있으니 사전 점검이 필수입니다.

스트레스금리 3.0%·위험가중치 20%

변동금리 리스크를 반영하는 스트레스금리 하한이 수도권·규제지역 주담대에 한해 1.5%에서 3.0%로 상향됩니다. 실제 금리와 무관하게 한도 산정 시 가산 폭이 커져 대출 가능 금액이 줄어드는 효과가 납니다. 은행권 주담대 위험가중치 하한도 15%에서 20%로 앞당겨 상향되어, 은행의 가계대출 취급 여력이 보수적으로 관리될 전망입니다.

차주 체크리스트

계약일·잔금일·근저당 설정일을 기준으로 새 한도와 LTV, DSR을 다시 계산해 주십시오. 전세대출 유지·연장 여부에 따라 매수 자격이나 한도가 달라질 수 있으니 전세와 매수 일정을 분리하는 것도 방법입니다. 은행권 한도 축소로 2금융권을 고려하실 경우 금리·수수료·조기상환 조건을 총비용 기준으로 비교하시기 바랍니다.

마무리

10.15 대책은 레버지지를 낮추고 고가 매수를 억제하는 방향으로 설계되었습니다. 이미 진행 중인 거래는 경과규정과 적용 시점을 꼼꼼히 확인하시고, 향후 매수·전세·대환 계획이 있다면 DSR 재계산과 한도 축소 효과를 반영해 자금 계획을 다시 짜시기 바랍니다. 준비를 앞당길수록 거래 리스크와 비용을 크게 줄이실 수 있습니다.