10.15 부동산대책 LTV 40% 적용 주택담보대출 한도 6억, 4억, 2억 실거주의무

10.15 부동산대책 주택담보대출 한도 6억 4억 2억 LTV 40% 적용 실거주의무

10월 15일 발표된 부동산대책은 수도권 전역과 규제지역 전반의 대출·거래 규칙을 동시에 손질하였습니다. 가격 구간별 주담대 한도 축소, LTV 40% 적용, 전세대출 DSR 반영, 토지거래허가구역의 실거주 의무까지 한꺼번에 바뀌어 같은 소득이라도 결과가 달라질 수 있습니다. 효력일과 경과규정을 정확히 이해하시고 계약·대출·허가 일정을 재정렬하시는 것이 안전합니다.

 

 

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10.15 부동산대책

정책의 목적은 과열 구간의 레버리지 억제와 갭투자 차단입니다. 16일부터 가격대별 주담대 한도를 차등 적용하고, 스트레스 금리 하한을 3%로 상향하여 금리 하락기에도 대출 여력이 과도하게 늘지 않도록 설계했습니다. 29일부터는 1주택자의 전세대출 이자 상환액이 DSR에 반영됩니다. 서울 전역과 경기도 12개 지역은 규제지역·토지거래허가구역으로 확대 지정되어 허가와 실거주 요건이 추가됩니다.

주택담보대출 한도

주택 구입 목적 주담대는 16일부터 새 기준이 적용됩니다. 동일 소득·금리라도 스트레스 금리 상향으로 사전심사 결과가 이전보다 보수적으로 나올 수 있으니, 은행별 재사전심사를 권합니다. 경과규정은 15일까지 본계약 체결 및 계약금 납부가 확인되고, 시행 전일까지 금융사 전산 접수까지 완료된 경우에만 종전 규정이 인정됩니다. 가계약은 포함되지 않으니 유의해 주십시오. 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 무관하게 6억 한도를 유지합니다.

6억 4억 2억

시가 15억 원 이하 주택은 한도 6억을 유지하고, 15억 초과 25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억으로 축소됩니다. 경계값을 넘는 순간 자기자본 필요액과 잔금 구조가 급격히 달라지므로 목표 가격대를 15억·25억 구간에 맞춰 재설계하시는 것이 좋습니다. 잔금 구성은 현금, 기존 대출 상환, 중도금 대체 등 복수 시나리오를 만들어 두시고, 한도 미달 시 자동 해제·계약금 반환 등 특약을 계약서에 명확히 두시면 불확실성을 줄이실 수 있습니다.

 

LTV 40% 적용

규제지역 내 무주택자의 주담대는 원칙적으로 LTV 40%가 적용되며, 유주택자의 추가 주담대는 매우 제한적입니다. 토지거래허가구역에서는 비주택담보대출 LTV도 40%로 낮아집니다. 전세대출 보유, 1억 원 이상 신용대출 보유, 고가 주택 취득 여부와의 상호 제한 규정이 존재하오니, 계약·대출 실행 순서를 미리 설계하여 총 DSR과 한도 충돌을 피하시기 바랍니다.

실거주의무

토지거래허가구역에서 아파트와 동일 단지 내 아파트가 한 동 이상 포함된 연립·다세대를 매수할 때는 계약 전 관할 관청의 허가가 필요하며, 취득 후 통상 2년의 실거주 의무가 부과됩니다. 허가 효력은 지정 공고 5일 후인 20일부터 시작되고, 그 이전 체결 계약은 허가·실거주 의무 예외가 될 수 있습니다. 허가 신청 시 거래 목적·자금 출처·전입 계획 등이 요구되므로, 전입 가능일과 기존 임차계약 종료일을 먼저 맞추시고 서류를 일치되게 준비해 주시기 바랍니다.

마무리

이번 대책은 가격 구간별 한도 축소, LTV 40%, 전세대출 DSR, 실거주 허가제가 연동되는 구조입니다. 16일·20일·29일의 핵심 날짜를 달력에 분리 표시하시고, 새 기준으로 한도·DSR을 재산정하며, 자금조달계획서·증빙 패키지를 표준화해 두시면 안전합니다. 허가 지연·불허, 한도 미달, 일정 충돌에 대비한 해제·정산 특약을 넣어 리스크를 관리하시기 바랍니다.