부동산 3차 규제 대책 서울 경기 12곳 조정대상지역 투기과열지구 토지거래 허가구역

부동산 3차 규제 실전 해설, 매수·전세·갈아타기별 체크리스트

서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이며 거래의 속도보다 정확성이 중요해졌습니다. 같은 물건이라도 계약일·허가 여부·대출 구조에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 이번 글은 상황별로 필요한 체크리스트를 제시해 드립니다.

 

 

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부동산 3차 규제

정책의 목적은 과열 구간의 레버리지 억제와 거래 질서 확립입니다. 규제지역 확대로 전매 제한, 자금조달계획서 제출, 증빙 강화가 동시에 적용되고, 금융 측면에서는 주택가격 구간별 한도와 보수적 심사로 대출 여력이 줄어들 수 있습니다. 허가제 확대는 계약 전 허가와 실거주 요건을 거래의 전제로 만들어 갭투자성 거래를 어렵게 합니다.

서울 경기 12곳

서울 25개 전 자치구가 규제 대상이며, 경기도는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남이 포함됩니다. 물건 검색 단계에서부터 지정 여부와 허가 필요 여부를 필터로 관리하시고, 후보 물건별 효력일·허가·대출 한도를 표로 정리해 주시면 의사결정이 빨라집니다.

조정대상지역

매수자께서는 자금조달계획서와 증빙 패키지를 먼저 준비해 주시기 바랍니다. 예금 잔액, 대출 실행 계획, 가족 간 차용·증여 내역이 명확해야 심사 지연을 줄일 수 있습니다. 청약은 실수요자에게 유리하도록 가점 비중이 커졌으므로 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 납입 인정 횟수를 재점검해 주십시오. 매도자는 매수인의 심사·허가 절차가 길어질 수 있음을 고려해 잔금일을 여유 있게 설정하시기 바랍니다.

 

투기과열지구

매수자는 시가 15억 초과 구간의 한도 축소와 스트레스 금리 하한을 반영해 사전심사를 새 기준으로 다시 받으셔야 합니다. 전세대출 보유 상태에서 고가 주택 취득을 계획하시면 상호 제한 규정이 적용될 수 있으니, 계약·대출 실행 순서를 조정해 리스크를 줄여 주십시오. 신용대출 보유 시 추가 매수 제한 가능성도 있으므로 기존 대출의 상환·전환 계획을 함께 설계해 주시기 바랍니다. 매도자는 허가·대출 심사 소요를 감안해 해제·정산 특약을 표준화하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

토지거래 허가구역

허가가 필요한 물건은 계약 전에 허가를 받아야 하며, 실거주 의무가 조건으로 붙을 수 있습니다. 허가 신청 시 거래 목적, 자금 출처, 전입 계획을 상세히 기재해야 하므로 전입 가능일, 기존 임차계약 종료일, 공사·수리 일정까지 포함해 계획을 세워 주시기 바랍니다. 지자체별 처리 기간이 다르므로 계약 전 여유 기간을 확보하시고, 허가 지연이나 불허 시 일정 조정이 가능하도록 특약을 넣어 주시면 안전합니다.

마무리

정책 환경이 바뀐 지금은 속도보다 순서와 정합성이 중요합니다. 첫째, 대상 지역과 허가 필요 여부를 확인하시고, 둘째, 새 기준으로 한도·DSR을 재산정하며, 셋째, 자금조달계획서와 실제 입출금 흐름을 일치시키고, 넷째, 허가·대출·잔금 일정 충돌을 특약으로 대비해 주십시오. 준비 과정을 체크리스트로 운영하시면 불확실한 상황에서도 안정적으로 거래를 마무리하실 수 있습니다.