토지거래허가제 시행 실수요자 주택구입 포기 은행 대출 규제 강화

토지거래허가제 시행으로 서울 전역 ‘대출 절벽’ 현실화

최근 정부가 발표한 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 시장 분위기가 급격히 얼어붙고 있습니다.
투기 억제라는 명분 아래 시행된 정책이지만, 결과적으로 실수요자들까지 주택 구입을 포기하는 상황이 속출하고 있습니다.
특히 LTV와 DSR 규제가 동시에 강화되면서 ‘대출 절벽’이라는 표현이 과장이 아닐 정도로 현실화되고 있습니다.

 

 

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토지거래허가제, 실수요자 피해 커져

서울과 수도권 12개 지역이 새롭게 토지거래허가구역으로 지정되며, 앞으로는 아파트 매입 시 2년간의 실거주 의무가 부여됩니다.
이 제도는 투기성 거래를 막는 목적이지만, 실제로는 자녀 교육이나 이사 목적의 정상적인 매수조차 어렵게 만들고 있습니다.
허가를 받기 위한 행정 절차도 까다롭고, 허가 후에도 임대가 불가능하기 때문에 실수요자 피해가 불가피합니다.

대출 규제 강화로 자금 계획 무너져

이번 대책에서 가장 큰 변화는 LTV 축소입니다.
무주택자와 1주택자의 주택담보대출 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아졌습니다.
게다가 DSR 산정 시 스트레스 금리가 3%로 높아지면서 실질적인 대출 한도는 더 줄어들었습니다.
이로 인해 연소득 5천만 원 직장인의 대출 가능액이 수천만 원 줄어, 자금 계획을 다시 세워야 하는 사례가 늘고 있습니다.

은행권도 ‘빗장’ 강화

가계대출 총량 규제가 강화되면서 은행권의 대출 창구도 사실상 막혀 있습니다.
우리은행은 영업점별로 주담대 한도를 월 10억 원으로 묶었고,
신한은행과 하나은행은 대출 모집인을 통한 신규 접수를 중단했습니다.
농협은행 역시 월별 한도를 관리하면서 다음 달 실행분은 한도가 모두 소진된 상태입니다.
이 때문에 주택자금 마련은커녕 전세자금대출조차 쉽지 않은 상황입니다.

 

중산층도 ‘내 집 마련’ 포기

이제는 투기 목적이 아닌 평범한 실수요자들도 타격을 받고 있습니다.
예를 들어 연소득 1억 원이 넘는 맞벌이 부부가 서울에서 10억 원대 아파트로 갈아타려 해도
대출 한도가 절반 이하로 줄어 사실상 구매가 불가능해졌습니다.
주택담보대출 금리는 오르고 만기는 줄어드는 반면, 집값은 여전히 높은 수준을 유지하면서
주거 이동 수요가 완전히 막히고 있습니다.

비주택 담보대출 혼선까지 발생

토지거래허가구역 내 오피스텔이나 상가에 대한 담보대출 규제가 혼선을 일으키기도 했습니다.
정부는 처음에 LTV 40%를 적용한다고 발표했다가 뒤늦게 “비주택은 70% 유지”로 정정했습니다.
이 과정에서 금융소비자와 은행 창구 모두 혼란을 겪었고,
정책의 일관성 부족이 시장 불신으로 이어지고 있습니다.

전문가 “실수요자 보호 장치 필요”

부동산 전문가들은 이번 규제가 장기적으로 실수요자의 내 집 마련 기회를 박탈할 수 있다고 우려합니다.
투기 억제 효과는 있더라도 거래 절벽과 금융 위축을 동시에 초래할 가능성이 높기 때문입니다.
특히 젊은 세대나 신혼부부의 주거 사다리가 무너질 수 있다는 지적이 나옵니다.

마무리

토지거래허가제와 대출 규제 강화는 단기적으로 집값을 안정시킬 수 있지만,
결국 시장의 활력을 떨어뜨리고 실수요자의 피해만 키우는 부작용이 발생하고 있습니다.
투기 억제와 실수요자 보호의 균형을 맞춘 정책 조정이 필요한 시점입니다.