전세사기 구제 예방 방법, 특별법 개정, 전세사기 피해자 보증금 받는 방법

전세사기 구제와 예방 방법, 보증금 안전하게 지키는 핵심 체크포인트

 

전세사기 피해가 계속 발생하면서 정부가 특별법을 개정하고 다양한 구제 제도를 확대하고 있습니다. 전세 계약을 앞두신 분들이나 이미 보증금을 돌려받지 못해 불안하신 분들께서는 제도 내용을 정확하게 알고 계시는 것이 매우 중요합니다. 이번 글에서는 전세사기 특별법 개정 내용을 중심으로, 피해자가 보증금을 돌려받을 수 있는 방법과 사전에 예방할 수 있는 핵심 절차들을 자세히 설명드립니다.

 

 

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전세사기 특별법 주요 개정 내용

전세사기 특별법은 기존의 피해 구제 범위를 넓히고, 피해 인정 절차를 간소화한 것이 핵심입니다. 특히 보증금을 돌려받지 못한 임차인에 대해 공공기관이 주택을 매입해 거주를 보장하는 ‘선(先)구제 후(後)정산 방식’이 도입돼 실질적인 보호가 강화됐습니다. 또한 피해자로 인정되면 경매나 공매가 즉시 중단되어 강제 퇴거 위험 없이 생활을 이어갈 수 있습니다. 기존에는 피해 인정 기준이 까다로워 많은 분들이 제외되었지만, 개정 이후에는 등기부 권리관계·임대인의 범죄 혐의 여부 등을 종합해 폭넓게 인정하는 방향으로 변화했습니다.

전세사기 피해자 구제 절차

피해를 당하셨다면 가장 먼저 해야 할 일은 지자체에 ‘전세사기 피해 신고’를 접수하는 것입니다. 이후 국토부 피해지원위원회에서 공식적으로 피해 여부가 심사되고, 인정될 경우 즉시 경매 중지·임시거처 제공·공공임대 우선 입주 등의 지원을 받을 수 있습니다. 보증보험에 가입된 경우에는 HUG나 SGI에서 보증금 반환을 신청하며, 보증보험이 없는 경우 특별법을 통해 선지원 또는 공공기관 매입 방식으로 보호받게 됩니다. 모든 절차는 무료이며, 심사 결과는 지자체에서 문자로 안내됩니다.

보증금 돌려받는 방법

전세보증보험에 가입하신 분들은 먼저 보증보험 청구를 진행해야 합니다. 이때 필요한 것은 확정일자, 전입신고, 임대차계약서, 임차권등기명령 신청 여부 등입니다. 보증보험이 없다면 ‘전세사기 특별법’을 활용해 선보상을 받을 수 있으며, 피해자로 인정되면 국가가 보증금을 우선 지급한 뒤 임대인을 상대로 추후 구상권을 청구하는 방식입니다. 또한 경매 절차가 진행 중일 경우, 피해 인정 후에는 배당 순위를 확보해 보증금을 회수할 가능성이 크게 높아집니다.

 

전세사기 예방을 위한 필수 점검 항목

전세 계약을 계획하고 계신 경우라면 반드시 등기부등본 열람, 건축물대장 조회, 국토부 전세사기 위험지도 확인을 통해 위험도를 사전에 평가하는 것이 중요합니다. 특히 임대인이 다수의 주택을 보유하고 있거나 근저당 비율이 높은 경우, 신축 빌라·원룸처럼 허위 시세가 유통되기 쉬운 주택은 더욱 세심한 확인이 필요합니다. 또 최근부터는 전세보증보험 가입이 사실상 필수로 자리 잡았기 때문에, 계약 후 바로 가입 가능한 조건인지 미리 확인해 두는 것이 안전합니다.

전세보증보험 가입 시 주의사항

전세보증보험은 확정일자와 전입신고가 필수 요건이며, 임대인의 체납 이력이나 주택 상태에 따라 가입이 거절될 수 있습니다. 최근에는 보증보험 심사가 강화되면서 임대인의 동의가 필요한 경우도 많아졌습니다. 따라서 계약 전에 ‘보증보험 가입이 가능한 물건인지’ 중개인을 통해 반드시 확인하고, 가능하다면 계약서에 ‘보증보험 가입이 불가할 경우 계약 무효’라는 특약을 기재해 두는 것이 좋습니다.

마무리

전세사기 피해는 한 번 발생하면 회복까지 오랜 시간과 비용이 들어가는 만큼, 사전 예방이 무엇보다 중요합니다. 그러나 이미 피해가 발생한 경우에도 전세사기 특별법 개정으로 인해 다양한 구제 수단이 마련되어 있으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 피해 신고부터 보증금 청구, 임시 거처 제공까지 체계적인 절차가 준비되어 있으므로, 안내된 절차대로 차근차근 진행하시면 도움을 받으실 수 있습니다.